CÓDIGO DO CONSUMIDOR

O CORRETOR DE IMÓVEIS E O CÓDIGO DO CONSUMIDOR

O Código de Proteção e Defesa do Consumidor(CDC), instituído pelo nº 8.078 de 11.09.90, passou a vigorar em 11.03.91, sendo que todos os segmentos da atividade econômica do país estão sob a ética deste diploma legal.

Tem como objetivo, esta lei, de preservar com relação ao consumidor a sua: dignidade, saúde, segurança, proteção dos legítimos interesses econômico e harmonia das relações de consumo.

Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final, conceito este estabelecido no art. 2ª do código.

Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, comercialização de produtos ou prestação de produtos ou prestação de serviços. O art. 3ª do CDC é abrangente ao determinar quem é o fornecedor. Mas, não pára por aí, nos art. 7ª, parágrafo único;19 de 25, ? 1ª., responsabilizam solidariamente aqueles que, diretamente ou indiretamente também contribuem para o fornecimento de produtos ou serviços.

Definido quem é o fornecedor e quem é o consumidor, abordaremos principais pontos do CDC, a saber:

DA PUBLICIDADE

Existem normas de várias ordens, ética e jurídicas, que por si, já batizadas para a edição e veiculação de mensagens aos consumidores, como a Constituição Federal, art. 220 e parágrafos, ou mesmo Código de Auto-Regulamentação (de caráter ético) sob ação do CONAR - Conselho nacional de Auto-Regulamentação Publicitária.

E agora, sob a ótica de defesa do consumidor, através do seu código, o qual reprime a publicidade enganosa e abusiva.

Considera o Código do Consumidor como enganosa a Informação que por interia ou parcialmente é falsa, mesmo por omissão, ou capaz de induzir em erro o consumidor, sobre o produto ou serviço (art. 37, ?1ª).

E, abusiva, a publicidade discriminatória, que incite á violência, explore o medo ou supertição, se aproveite de deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeite valores, ambientais, ou seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa á saúde ou segurança (art. 37, ? 2ª).

E, se tratando de corretagem de imóveis, deve-se adicionar, além da conduta prevista no CDC, a conduta ética, regida pela lei 6.530 de 23.05.78, regulamentada pelo Decreto 81.871 de 29.06.78 e resolução 14/78 do COFECI.

Pode-se afirmar, que agora os meios de comunicação se constituem com um pré-contrato desde logo obrigações para o fornecedor de produtos e serviços. Evidenciando um artigo brocardo: "PROMESSA É DÍVIDA".

CONTRATOS

Os contratos doravante deverão ser claros e de fácil compreensão a sua redação.

Quanto aos contratos, antes da assinatura, o consumidor deverá ter a oportunidade de conhecer previamente o seu teor, podendo, contudo, modificar, suprir e incluir novas cláusulas.

Pois, conforme o art. 47 do CDC, as cláusulas contratais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

A Lei 8.078/90 inova procedimento comercial, ditando um prazo de reflexão de 7 dias, para o arrependimento do consumidor, se o contrato for "fechado" fora do estabelecimento comercial. E se utilizar desse direito, o consumidor será imediatamente reembolsado do valor total pago, e corrigido monetariamente, caso tenha despedido algum valor(art. 49).

Nos contratos de compra e venda de bens móveis e imóveis, mediante pagamento de prestações, são totalmente nulas as cláusulas que venham estabelecer perda total de prestação já pagas, alude p/ art. 53 do CDC. Entretanto em nada obsta que esses contratos contenham cláusulas de arras e de pacto comissório, antigos institutos que trazem a sua importância e a praticidade nos negócios.

Quanto a inadimplência de prestações, as multas de mora não poderão ser superiores a 10% do valor da prestação.

INFRAÇÕES E SANÇÕES

Os fornecedores estão sujeitos a sanções ADMINISTRATIVAS, CIVIS E PENAIS.

a) ADMINISTRATIVAS são: multa, apreensão do produto, inutilização do produto, cassação do registro do produto junto ao órgão competente, proibição de fabricação do produto, suspensão de fornecimento de produtos ou serviços, suspensão temporária de atividade, revogação de concessão ou permissão de uso, cassação de licença do estabelecimento ou de atividade, interdição, total ou parcial, do estabelecimento, de obra ou de atividade, intervenção administrativa e imposição de contrapropaganda.

b) CIVIS: estão no campo da responsabilidade civil, ou seja, na reparação de danos, podendo ser de ordem patrimonial e, ou moral.

No tocante a responsabilidade estabelece o CDC, ela é objetiva, ou seja independe de apurar a culpabilidade, basta acontecer o fato, e o fornecedor será responsável pelo ato ilícito, ressalvado a responsabilidade pessoal dos profissionais liberais, que será apurada mediante a verificação de culpa, conforme dita o art. 14, ?4ª., desse mesmo diploma legal.

Para a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, adota o código a inversão do ônus da prova, cabendo, portanto, o fornecedor provar a sua inocência.

c) PENAIS : são sujeito passivos de ação penal, Diretor da Empresa, Gerentes, Corretores autônomos, enfim, todos aqueles que de uma forma ou outra participaram no fornecimento de produtos ou de serviços.

As penas de detenção variam de um mês a dois anos, além de multa. Pode ainda ser aplicado o disposto no artigo 78 do CDC, a cumulatividade ou alternatividade das seguintes sanções, (observando os art. 44 a 47): a interdição temporária de direitos; a publicação em órgão de comunicação, com expensas do condenado; e prestações de serviços á comunidade.

Conforme art. 79 do CDC, a fiança, dependendo da situação econômica do réu, poderá variar de 100 a 200.000 ex-BTN´s, podendo ser reduzida até a metade de seu valor mínimo, ou aumentada 20 vezes, pelo juiz ou pela autoridade que presidir o inquérito.

No direito penal não há que se falar em responsabilidade objetiva, porque é principio nesta esfera jurídica, que a culpa é o pressuposto da pena, ou seja, não se pode condenar sem ser apurada a culpabilidade do agente.

Enfim, aquele que se enquadra no conceito de Fornecedor, e que prima em fornecer produtos serviços de qualidade e eficiência não tem o que temer.

Todavia, devemos ter o devido cuidado para que o CDC não se transforme de um saudável Código de Defesa do Consumidor em um Odioso Código de Ataque ao Fornecedor.